El supervisor de los mercados (CNMV) ha aprobado ya la OPA voluntaria lanzada sobre el 100% del capital de Lar España, por parte de Hines European Real Estate Partners III SCSp y Grupo Lar, a través del consorcio Helios. Desde hoy, 2 de diciembre, y hasta el próximo 16 de diciembre, los actuales accionistas de Las España deberán decidir si aceptan la oferta o continúan como accionistas de la Socimi. La OPA fija un precio de 8,30 euros por acción a pagar en efectivo, precio ya mejorado desde la oferta inicial lanzada a 8,10€/acción, que suponía una prima del 17% sobre la media ponderada del último mes anteriores al lanzamiento de esta oferta. Helios RE mejoró el precio de la oferta de 8,10 euros por acción a 8,30 euros por acción, (+ 2,5%) y por tanto valora ahora el capital social en aproximadamente 695 millones de euros.
La oferta se dirige efectivamente al 89,85% de las acciones ordinarias de Lar España, ya que se excluyen del cómputo las acciones que son propiedad del Grupo Lar y las de Miguel Pereda Espeso (accionista y presidente ejecutivo de la Socimi). Hines es titular del 62,5% y Grupo Lar del 37,5% del capital social de Helios.
Por otra parte, la oferta está condicionada a una aceptación por parte del 50% de las acciones a las que efectivamente se dirige y recién iniciado el plazo de aceptación la operación ya cuenta con el compromiso irrevocable de aceptación de como mínimo, ese porcentaje. Castellana Properties, Brandes Investment Partners, Grupo Lar y Eurosazor han confirmado que aceptan la oferta. Dada esta situación, y pese a que nos parece una oferta poco generosa frente a una valoración de Lar España muy superior, (la oferta supone un descuento de casi el 20% sobre el EPRA NTA a cierre del primer semestre de 2024), nuestra recomendación para los inversores particulares es también aceptar la OPA a 8,30€/acción. No vemos posibilidad real de que aparezca una mejor oferta.
La operación será financiada a través de una combinación de fondos propios y deuda externa totalmente suscrita por Banco Santander y Morgan Stanley. Hines aportará hasta 272 y Grupo Lar hasta 27 millones de euros que, junto a la aportación de su participación actual en Lar España, hará que su inversión total ascienda hasta 97 millones de euros. Adicionalmente, habrá una financiación puente intragrupo por un importe de hasta 139 millones de euros que otorgará Hines y una financiación bancaria sindicada, por un importe de hasta 214 millones de euros (ampliable por un importe adicional máximo de 139 millones de euros en caso de que dicho tramo sea suscrito con alguna entidad financiera antes de la liquidación de la oferta en sustitución de la financiación puente intragrupo a otorgar por Hines). Morgan Stanley y AZ Capital actúan como asesores financieros y Freshfields y Garrigues como asesores legales del consorcio.
En cuanto a la gestión tras la OPA, Helios ha señalado que su intención es optimizar la estructura de capital de Lar España y aumentar el apalancamiento hasta el 60% LTV (Loan to Value), distribuyendo a sus accionistas el exceso de caja disponible, una vez descontados los importes mínimos para el correcto funcionamiento y operativa del negocio de Lar España. En relación con la gestión de los activos inmobiliarios de Lar España, Helios tiene previsto poner en marcha un paquete de medidas concretas orientadas a optimizar la ocupación de los locales comerciales, la gestión de las rentas de alquiler y el desarrollo de planes de oferta comercial y de servicios a clientes, reforzar la estrategia de ESG, además del mantenimiento, seguridad y marketing en cada uno de los activos.
En síntesis, y para los accionistas minoritarios de Lar España, la recomendación es sin duda aceptar esta oferta mejorada que ya tiene aceptación suficiente para salir adelante. La prima es muy interesante y superior incluso a la que se está pagando de media en Europa por operaciones similares. La recomendación es aceptar, recibir esos 8,30€/título de Lar España (o vender estos días en el mercado, a un precio similar) y felicitarse por haber participado de esta buena inversión. Una vez finalizada la oferta, la liquidez se reducirá considerablemente y será una inversión no aconsejable para inversores particulares.
Tomen la decisión que tomen, háganlo bien informados y en plazo.
