RESULTADOS 9M23
Silicius ha cerrado los nueve primeros meses de 2023 con unas rentas brutas por valor de 22 millones de euros (+9,8%, Like-for-Like, es decir, comparando dos periodos diferentes, sin tener en cuenta desinversiones o inversiones) y rentas netas por importe de 18 millones (+11,2% LfL). Por segmentos, y en términos comparables, los sectores que han mostrado un mayor crecimiento en rentas brutas han sido el de Hoteles con un 24,8%, el residencial con 21,1% y los centros comerciales con un 7,1% (gracias a la nueva comercialización y reposición de locales vacíos). La variación es positiva en todas las categorías, salvo en retail y oficinas.
De enero a septiembre, el EBITDA contable se mantiene positivo, en 14,2 millones de euros, con un ligero retroceso con respecto a 2022. El resultado de este periodo ha sido de -12,7 millones de euros, debido al efecto de valoración del experto independiente. Durante los nueve primeros meses del año el fondo de operaciones (FFO por sus siglas en inglés) ha sido de 2,7 millones de euros. Una cifra inferior a la del mismo periodo del año pasado debido a la subida de tipos de interés.
La cartera de activos en explotación presentaba al cierre de septiembre una ocupación del 80%, lo que supone un descenso del 3% con respecto al mismo periodo del año pasado debido a la salida de una firma de abogados en edificio Obenque y a las últimas desinversiones.
CARTERA DE ACTIVOS
SILICIUS está llevando a cabo desde principios de año un plan de rotación de inmuebles no estratégicos, que se basa en la venta de activos por encima de valoración y amortización de endeudamiento de mayor coste financiero. Entre enero y septiembre, formalizó cuatro desinversiones, por un total de 46,5 millones de euros. Ejecutó otra desinversión en octubre, con un importe total de estas transacciones que supone un 5,0% más que la última valoración RICS de los inmuebles. Realizó dos operaciones más en diciembre de 2023, con la venta de un edificio en Madrid y otro en Cádiz, por un importe total de 41,9 millones de euros.
Gracias a estas operaciones, orientadas todas ellas a desinvertir en activos no estratégicos y generar valor al accionista, se han amortizado durante el periodo más de 60 millones de euros de deuda, lo que ha permitido reducir el ratio LTV por debajo del 37%.
SILICIUS ha finalizado los nueve primeros meses con un Gross Asset Value (GAV) de 657,5 millones de euros, con una cartera de 36 activos, que se distribuye así: 32% hoteles, 24% centros comerciales, 17% oficinas, 15% retail, 11% residencial y 1% logístico. Madrid supone el 47% del GAV total.
SOLVENCIA
A cierre de septiembre de 2023, Silicius ha amortizado casi 36 millones de euros de deuda financiera, finalizando el periodo con una deuda financiera neta de 243 millones de euros, con una ratio Loan to Value del 37,1%, bajando 200 puntos básicos desde el final del periodo 2022. Con posterioridad al cierre de estas cuentas y tras la desinversión de dos edificios, uno en Madrid en la calle Velázquez y otro en Cádiz, por importe total de 41,9 millones de euros, Silicius amortizaba adicionalmente 25 millones de euros de deuda, hasta 210 Millones de euros y desde los 285 millones al cierre de 2022. Tras estas desinversiones el LTV ha disminuido.
PERSPECTIVA DE NEGOCIO
Podría verse afectado el sector inmobiliario por una ralentización económica. Por el momento, los precios en el sector siguen al alza, la demanda robusta y la oferta limitada. Silicius sostiene rentas estables pese a desinversiones gracias principalmente a la revisión de contratos ya firmados, actualización de rentas con inflación y nuevas comercializaciones.
Por segmentos, el que se muestra más vigoroso es el de hoteles, seguido del residencial y centros comerciales resiliente, pero con menor crecimiento.
Silicius tiene una cartera de activos muy diversificada y con activos de calidad.
VALORACIÓN FUNDAMENTAL
Silicius se estrenaba en el BME Growth el 23 de septiembre de 2021 con un precio de salida de 15,40 euros por acción. Con su listado en los mercados, la Socimi ha completado la primera fase de su plan estratégico, ser una sociedad patrimonialista de referencia en el mercado inmobiliario cotizado, que sea reconocida por la calidad, estabilidad y la rentabilidad de sus activos a largo plazo, así como la gestión profesional y transparente de forma regulada. El próximo reto debe ser mejorar la liquidez en el mercado.
Socimi tiene rentas cada vez más diversificadas bajo una política de bajo endeudamiento y con unos costes de gestión bastante ajustados desde el punto de vista del inversor. Asimismo, es una compañía que trabaja bajo la premisa de una inversión conservadora a largo plazo y con gestión profesional del patrimonio.
En una valoración por ratios, con NAV (GAV de 662,6 millones de euros a junio de 2023, cifra que, ajustada por las ventas de activos de octubre y diciembre a importe total de venta, se reduce a 620 millones de euros), el valor cotiza con un descuento en torno al 10%, a 0,90v NAV. No cotiza barata.
En base a nuestra valoración fundamental, la recomendación para Silicius es neutral, a la espera de mejorar los niveles de liquidez en su negociación y poder realizar una proyección de resultados para el cierre de 2024 con buena consistencia.
