En mi época de consultoría financiera escuché en varias ocasiones en los comités de inversiones la expresión esto es un activo jamón. En el argot quería decir que estábamos hablando de un buen activo que había que tener en la cartera y que pese a su elevado precio era menos susceptible de sufrir caídas. Una forma de razonar que he escuchado en multitud de ocasiones; “Telefónica / Santander / BBVA…no pueden caer un 50%, no son chicharros”, “Los precios de la vivienda en Madrid nunca bajarán puede que en la costa sí”….
Comparto esta visión pero solo de forma parcial. Es decir, no se puede comprar o mantener jamón a cualquier precio. Dicho de otra forma, estoy de acuerdo que los bonos alemanes o Apple son un activo jamón pero quizás demasiado caros en los niveles actuales. Y es que a largo plazo las valoraciones retornan a la media y la mejor forma de conservar e incrementar patrimonio es poseer buenos activos a buen precio.
Evolución del precio del metro cuadrado por comunidades autónomas y España. Tabla 1
Fuente: Fotocasa y elaboración propia
Cuando hablamos de buen precio queremos decir a un buen valor. La evolución del precio por si solo nos puede ser útil para identificar una tendencia y aplicar una estrategia de análisis técnico o cuantitativo. Sin embargo, cuando hablamos de inversión a largo plazo, comprar y mantener durante un periodo prolongado de tiempo, el precio por sí mismo no explica nada, tenemos que realizar una comparación en términos relativos o históricos para intentar determinar el valor de un activo.
Ingreso neto anual medio por hogar por comunidades autónomas y España. Tabla 2
Fuente: INE y elaboración propia
Pongamos el ejemplo de la vivienda; “Los precios de la vivienda en Madrid nunca bajarán porque siempre existirá demanda”. Una forma de determinar el valor de una vivienda es dividir el precio en base a la renta de la población. Teniendo los precios del metro cuadrado que facilita Fotocasa de la tabla 1, con multiplicarlos por 100 tendríamos el precio de una vivienda de tamaño medio aproximadamente en las diferentes comunidades autónomas del país. Si a este precio de la vivienda lo dividimos entre los ingresos netos por hogar que encontramos en la tabla 2 (dato que facilita el INE en su Encuesta de condiciones de vida) nos encontraríamos con los años necesarios para pagar una vivienda media en base a los ingresos medios netos por hogar.
Cartel pintado en el metro de Madrid
Un ratio que se interpretaría igual que el PER bursátil, años necesarios para recuperar la inversión inicial vía beneficios. Es decir una comunidad autónoma con un menor ratio nos encontraríamos con una vivienda más barata en términos relativos que respecto a otra con un mayor ratio. En definitiva es medir el precio de un bien en base al valor adquisitivo de los demandantes de ese bien. Otro ejemplo a pie de calle lo encontramos en la última subida de los billetes de metro de Madrid que se justificaba con igualarlos al del resto de grandes metros del mundo sin tener en cuenta los sueldos de los demandantes.
Años necesarios para pagar una vivienda media en base a los ingresos medios netos por hogar según la Encuesta de condiciones de vida del INE. Tabla 3
Fuente: INE, Fotocasa y elaboración propia
Retomando nuestro ratio de años necesarios por vivienda base y su evolución (ver tabla 3) encontramos lo siguiente. En primer lugar el ajuste del precio de la vivienda en los últimos años ha provocado que la ratio promedio baje, es decir, que la vivienda se abarate en base a los ingresos netos por hogar respecto a años de burbuja. En segundo lugar, si observamos la desviación de estos ratios respecto a la media, encontramos como la dispersión inicial entre los ratios tienden a converger apuntando a que las diferentes valoraciones de la vivienda entre distintas regiones tienden a equilibrarse. Es decir, el jamón también caerá de precio y hasta incluso puede hacerlo con mayor intensidad si su valoración es excesiva.
Los ingresos netos del hogar recogen los ingresos / pérdidas por trabajo cuenta propia o cuenta ajena, prestaciones sociales, rentas de planes privados de pensiones, rentas del capital prestaciones sociales…en definitiva la inmensa mayoría de los ingresos que percibe una familia ajustados por la declaración del IRPF. Estos ingresos se calculan con un año de retardo, en la encuesta de 2011 se preguntan por los ingresos de 2010. El dato de 2010 es el último al que tenemos acceso y es para el conjunto de España quedando en 24.890 euros, una caída del 4,4% respecto a los ingresos de 26.033 euros del año pasado y representando la segunda bajada anual consecutiva.
Para el año 2011, 2012, 2013 es lógico pensar que los ingresos netos de las familias continuarán reduciéndose con las actuales proyecciones de desempleo y de incrementos de la presión fiscal para cumplir los objetivos de déficit. Con este futuro que mina el denominador del ratio sería lógico trabajar con un escenario de aceleración en las caídas en los precios de la vivienda a medida que estos convergen con su media histórica. Circunstancia que estamos apreciando con los últimos registros. La variación interanual de FEB12 fue del 7,1%, un ritmo de caída no visto desde 2009, en los máximos niveles de estrés de la crisis financiera.
