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Vivienda. El ritmo de caídas se acelera y no encontramos frenos | Estrategias de Inversión HA LLEGADO A LA CREACIÓN DEL REGISTRO: SELECT p.friendly_url AS friendly_url, p.id_importacion AS id_importacion, p.id_portada_padre AS id_portada_padre, per.dominio AS dominio, per.dominio_staging AS dominio_staging FROM cms_portadas_edicionv2 AS p FORCE INDEX (cms_portadas_edicionv2_id_portada_edicion_id_periodico) LEFT JOIN cms_periodicos AS per FORCE INDEX (cms_periodicos_id_periodico_dominio) ON p.id_periodico = per.id_periodico WHERE p.id_portada_edicion = 49;
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Vivienda. El ritmo de caídas se acelera y no encontramos frenos

Los últimos informes de precios apuntan a que la caída de precios de la vivienda en España se acelera. El incremento de la presión fiscal, la caída de los ingresos de las familias, la elevada valoración de la vivienda en términos relativos e históricos junto con la actual tendencia demográfica son razones de peso para no tener la vivienda en el punto de mira como inversión.

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Fotocasa acaba de publicar su índice de precios inmobiliarios para JUL12. En términos mensuales y para el conjunto de España la vivienda retrocede un 1,40% mensual hasta los 1.970 euros por metro cuadrado. En términos mensuales esta es la mayor caída desde MAY09 y respalda nuestra visión que apunta a una aceleración en las bajadas de precios. En el artículo para registrados “Jamón sí, pero no a cualquier precio” justificábamos esta postura apoyándonos en que la caída de los ingresos netos de las familias debido al previsible incremento del paro y aumento de la presión fiscal mermaría la capacidad de compra y presionaría los precios a la baja.

Variación interanual del precio de la vivienda en España

Fuente: Fotocasa y elaboración propia

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Una postura, presión a la baja en precios por caída de ingresos netos, que mantenemos debido a las últimas medidas aplicadas por el Gobierno. El incremento del IVA y la eliminación de la deducción por la compra de primera vivienda (se rumorea que puede suprimirse con carácter retroactivo) minan el acceso a la vivienda y desincentivan la demanda, suponiendo un mayor lastre a la baja en un mercado caracterizado por el exceso de sobrecompra.
 

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Evolución del precio por CCAA y variación interanual a JUL12

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Fuente: Fotocasa y elaboración propia

A la vez, no podemos olvidar que la caída de los precios del alquiler también es abultada e impide que la rentabilidad por alquiler incremente con fuerza pese a la bajada de precios. A MAR12, la rentabilidad bruta del alquiler según el Banco de España se encuentra en el 4%. Una rentabilidad inferior a la obtenida por la deuda española a plazos superiores a los 2 años. Es decir, en términos relativos o en comparativa con otras alternativas de inversión la vivienda carece de atractivo.
 

Precio de la vivienda / renta bruta por hogar

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Fuente: Banco de España y elaboración propia



La valoración en términos relativos no es atractiva y tampoco lo es en términos históricos. Si utilizamos como medida de valoración el precio de la vivienda en base a la renta bruta por hogar, encontramos que el ratio todavía se encuentra por encima de su promedio histórico. Un ratio difícilmente sostenible si tenemos en cuenta que nos encontramos con unas expectativas de crecimiento económico a largo plazo muy inferiores a la de mediados de los 90 debido a los grandes desequilibrios acumulados por España que están llevando a un crecimiento de la población negativo (ver “No solo de activos financieros vive el hombre”). El incremento de la emigración de jóvenes y el envejecimiento de la población hacen suponer que el ritmo de reducción de stocks de vivienda va a ser lento, una razón más para no tener en el punto de mira a la vivienda como inversión.

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