Encuentro con Neinor Homes (Evolución del Plan Estratégico de la compañía y la reciente operación con Habitat)

Gracias por la sugerencia. Estudiaremos la opción de añadir un resumen en castellano. 

Para el ejercicio 2025, tenemos previsto repartir 125 millones de euros en dividendos, lo que equivale a 1,67 euros por acción, con una rentabilidad del 12% a precios actuales. Este dividendo forma parte de nuestro ambicioso plan de remuneración al accionista que alcanza los 600 millones de euros en cinco años hasta 2027. Hasta la fecha, ya hemos distribuido 200 millones de euros, cumpliendo con un tercio de nuestro objetivo a cinco años. Además, siempre que sea posible, adelantamos parte de los pagos, como hicimos en 2023 y estamos haciendo en 2024, donde adelantamos el 40% de la remuneración en los meses de julio y octubre. Nos mantenemos comprometidos con seguir ofreciendo una rentabilidad atractiva y sostenible para nuestros accionistas.

La reciente bajada de los tipos de interés, tanto en Europa como en EEUU,  ya está impactando de manera positiva la demanda de vivienda. Este año, nuestras ventas han aumentado un 30%, y esperamos que esta tendencia continúe a medida que el Euribor siga descendiendo, mejorando la accesibilidad a la vivienda. Además, la oferta de obra nueva sigue siendo limitada, lo que refuerza nuestra posición para seguir creciendo en los próximos años.

Para los ejercicios 2024 y 2025, Neinor Homes tiene previsto distribuir un total de 325 millones de euros, lo que supone aproximadamente 4,34 euros por acción, con una rentabilidad combinada del 27%. En 2024 ya hemos distribuido 75 millones de euros en dos tramos, en julio y octubre, y está pendiente la distribución de otros 125 millones de euros. Para 2025, tenemos previsto repartir 125 millones de euros adicionales, lo que a cotización actual representa una rentabilidad del 12%. Como ya he comentado en una pregunta anterior, este dividendo forma parte de nuestro ambicioso plan de remuneración al accionista que pretende pagar los 600 millones de euros en cinco años hasta 2027. 

Esta operación nos posiciona como la principal promotora en España, con más de 11.000 viviendas en distintas fases de desarrollo, lo que supone un crecimiento del 60% en relación con nuestra capacidad anterior. Este aumento en volumen no sólo refuerza nuestra capacidad operativa, sino que nos proporciona una mayor capacidad de llegar a mejores acuerdos con nuestros proveedores, dado que les ofrecemos una mayor visibilidad de negocio y la seguridad de trabajar con un actor tan sólido como Neinor.

El banco de suelo y las promociones que Habitat aporta son de alta calidad y complementan nuestra cartera, lo que nos permitirá diversificar y fortalecer aún más nuestra presencia en localizaciones clave como Madrid, especialmente en áreas en expansión como Berrocales y Ahijones.

Además, esta integración potencia nuestro modelo de coinversión, un pilar fundamental en nuestra estrategia de crecimiento. La colaboración con socios como Bain Capital no solo respalda nuestra capacidad de ejecución, sino que también amplía nuestro acceso a capital para seguir impulsando el desarrollo de nuevas viviendas y cumplir con nuestros ambiciosos objetivos financieros para los próximos años.

La volatilidad del mercado inmobiliario español ha sido limitada en comparación con otros mercados como el británico, alemán o estadounidense, y esto se ha reflejado durante los últimos años, a pesar del aumento de los tipos de interés. El segmento de la vivienda nueva en España ha mantenido su estabilidad, principalmente porque el modelo de preventa y la fortaleza del mercado garantizan que las promociones estén vendidas cuando se finalizan las obras.
Con el reciente escenario de bajada de tipos de interés, esperamos que esta tendencia continúe favorable para nuestro sector. Además, las perspectivas macroeconómicas de España para 2024 son positivas, con un crecimiento del PIB del 2,6%, muy por encima de la media de la Eurozona, lo que fortalece el entorno del mercado inmobiliario. Este crecimiento económico, junto con un mercado laboral resiliente y una inflación controlada, nos da confianza para seguir con nuestro plan de expansión eficiente en capital, maximizando los retornos para nuestros accionistas y aprovechando las oportunidades que puedan surgir.
 

La operación con Habitat no persigue en sus fundamentos impactar en la cuota de mercado de la compañía, puesto que esto en si mismo no aporta valor. La operación persigue y consigue la utilización mas eficiente del capital que inversores y accionistas confían a nuestra empresa. Y esto es lo que realmente nos hace muy competitivos, ya que somos la plataforma nacional referente en la captación y diversificación de capital para los proyectos de Real Estate, lo que nos permite armar una solida estrategia de crecimiento para el futuro.

En Neinor Homes no estamos observando una desaceleración en el mercado de la vivienda en España. De hecho, en los últimos años la producción anual de viviendas nuevas se ha mantenido en el rango de 80.000 a 90.000 unidades, mientras que cada año se han creado más de 200.000 hogares. Este desajuste ha generado un déficit acumulado de medio millón de viviendas en la última década.
Este contexto, lejos de ser una señal de desaceleración, refuerza la demanda de vivienda nueva. En Neinor estamos bien posicionados para aprovechar esta situación, con un sólido banco de suelo y un modelo de negocio eficiente y industrializado. Además, continuamos adaptándonos a las dinámicas del mercado y desarrollando proyectos que respondan a esta demanda estructural, lo que nos permite seguir creciendo de manera sostenida y minimizar cualquier riesgo asociado a una posible desaceleración del mercado.

El año pasado tomamos la decisión estratégica de desinvertir en nuestra plataforma de alquiler, habiendo vendido casi 300 millones de euros en activos a inversores internacionales. Esta decisión nos permitió enfocar nuestros recursos en otros segmentos clave de nuestro negocio. Sin embargo, mirando hacia el futuro y con la expectativa de una reducción de los tipos de interés, pensamos que el mercado build to rent recuperara el dinamismo que tuvo hasta el año 2022.
Esta opción formaría parte de nuestra estrategia de diversificación, ya que nos permitiría ofrecer un producto diferente a un tipo de cliente con necesidades específicas, como la creciente demanda de alquiler en zonas urbanas. 

En Neinor Homes no tenemos previsto expandirnos a mercados fuera de España en este momento. Nuestro enfoque seguirá centrado en las principales áreas de operación donde ya contamos con una fuerte presencia, como Madrid, Barcelona, Bilbao, Málaga, Valencia, Sevilla y Córdoba. Si bien siempre estamos abiertos a analizar oportunidades puntuales en otras regiones dentro de España, nuestro objetivo principal es consolidar nuestra posición en estos mercados clave, donde vemos un gran potencial de crecimiento y una demanda sólida para el futuro.

En términos generales, observamos un entorno de financiación más favorable que el de hace uno o dos años, y esperamos que esta tendencia continúe a medida que los bancos centrales, tanto en Europa como en otros mercados, sigan reduciendo los tipos de interés. Esto crea un escenario de acceso al crédito más atractivo y mejora las condiciones para captar financiación. A nivel de nuestra deuda corporativa, este año hemos logrado extender los vencimientos hasta 2026-2027, mantener el coste de la deuda y aumentar el importe disponible a 200 millones de euros, lo que nos otorga una mayor flexibilidad y estabilidad financiera.
En cuanto a la deuda promotora, seguimos viendo un fuerte interés por parte de los bancos españoles en financiar nuestros proyectos. La solidez del balance de Neinor, sumada a nuestra capacidad de ejecución y nuestro liderazgo en el mercado residencial, ha generado confianza en las entidades financieras, que consideran nuestras promociones una apuesta segura, incluso en un entorno de condiciones financieras más restrictivas.
 

Solo hay un negocio desarrollar promociones para venta sea para el que compra una vivienda o para un fondo que quiere comprar edificios enteros.

Sí, en Neinor Homes estamos apostando decididamente por el segmento de senior living, que representa una gran oportunidad de crecimiento en España. En 2024, firmamos una joint venture con Octopus Real Estate, uno de los mayores inversores en este sector en el Reino Unido, con una inversión inicial de 200 millones de euros. Nuestro objetivo es crear la mayor plataforma independiente de senior living en España, un mercado que se encuentra en una fase temprana, pero con una gran demanda potencial.
El senior living se enfoca en ofrecer viviendas adaptadas a las necesidades de las personas mayores, con servicios y facilidades que promueven su bienestar y autonomía. Este modelo ha tenido mucho éxito en países como el Reino Unido y Estados Unidos, y vemos que en España puede replicarse debido al rápido envejecimiento de la población. Se estima que para 2050 la población mayor de 65 años en España aumentará un 60%, lo que creará una gran necesidad de este tipo de productos inmobiliarios.
Además, el mercado español  destaca por su falta de oferta y un stock de vivienda de obra nueva prácticamente inexistente, con una tasa de cobertura del 0,09. Para alcanzar un nivel adecuado de oferta, se necesitarán construir más de 275.000 unidades en las próximas tres décadas, lo que requerirá una inversión de 45.000 millones de euros. Este desequilibrio entre oferta y demanda convierte al senior living en una de las oportunidades de inversión más atractivas en el sector inmobiliario.
No estamos valorando la inversión en residencias de estudiantes ni centros de datos.

Los costes de construcción están estabilizados, con un crecimiento moderado del 1-2% anual, en un entorno donde la producción de viviendas se mantiene entre 90 y 100 mil unidades al año.
En linea con el mercado esperamos estabilidad para los próximos años en lo que se refiere a costos de construcción: la crisis inmobiliaria china y otros factores geopolíticos empujan el coste de los materiales a la baja, mientras que los problemas de relevo generacional presionan sobre los salarios. La previsión es que ambos factores van a estar bastante compensados en los próximos años.
En el medio plazo confiamos en que la inmigración, la formación profesional, unas condiciones de trabajo mejores y la incorporación de la industrialización al proceso edificatorio, serán los catalizadores de una mayor estabilidad frente a subidas salariales. 
En todo caso, el impacto del coste de la mano de obra es relativamente moderado en el mix de costes que gestionamos los promotores. En realidad este tema de falta de trabajadores, da más guerra en la gestión de tiempos de obra, fidelidad de los equipos, etc.