Grupo Insur, oportunidad de inversión en el sector inmobiliario (Sólo preguntas acerca de Insur)

Debido a la incertidumbre que existe sobre el futuro de la economía, tanto por factores exógenos (guerra comercial y el brexit) como endógenos (dificultad de formar gobierno en España), la renta variable no está teniendo un buen comportamiento. El sector promotor cotizado se ha visto además afectado por las dudas generadas en el mercado ante los incumplimientos de los planes de negocio de algunas compañías, planes de negocio que se están retrasando debido fundamentalmente a los retrasos en las tramitaciones de licencias de obras y primera ocupación y a los problemas derivados de la escasa oferta de servicios de construcción. Pero se trata de retrasos y no de un mal desempeño comercial o reducción de márgenes. Por ello, más pronto que tarde, con las entregas de las promociones, veremos un aumento considerable de las cifras de negocio y de los resultados y con ello un repunte de las cotizaciones.

Buenos días Rosa

Además de la incertidumbre sobre el futuro de la economía, que está afectando a la renta variable en general, pero sobre todos a los valores cíclicos, nuestra acción se ha visto afectada por las dudas generadas en el mercado ante el incumplimiento de los planes de negocio de algunas compañías.

En nuestro caso en particular, a pesar de ser una compañía que combina las dos actividades, patrimonial y promotora, con un 56% del GAV total representado por activos destinados a arrendamiento, estamos cotizando con un descuento vs NAV del 43%. De ninguna manera creemos que esté justificado ese descuento y trabajamos cada día para que el mercado aprecie el saber hacer y capacidad de gestión de Grupo Insur. Estamos haciendo muchos esfuerzos por dar a conocer la compañía y explicar mejor nuestro modelo, distinto y alternativo a los que hoy cotizan en bolsa. En nuestro plan estratégico esto era uno de los puntos fundamentales. Por ejemplo, hemos aumentado la cobertura de analistas (actualmente nos cubren Kepler, Arcano y Banco Sabadell)) y estamos dando una información más completa al mercado.

Con la venta de autocartera dimos más liquidez al valor, y entraron grandes inversores institucionales como Cobas, Santander, Norges, etc.

Nuestro desempeño está siendo muy positivo y las previsiones de fin de año y para el año que viene por las entregas previstas son aún mejores. Creemos que todas estas acciones, junto con seguir dando buenos resultados, harán que aparezcamos cada vez más en el radar de los inversores que confían en Grupo Insur como una oportunidad de inversión.

Hola Carlos,

En primer lugar, la seguridad de la inversión. Nuestra trayectoria durante 74 años de historia avala nuestro compromiso con la sostenibilidad, con el objetivo de la permanencia de la empresa en el tiempo. Muy pocas empresas de nuestro sector pueden presumir de esto.

Y en segundo lugar, una rentabilidad razonable, a través del reparto de dividendos y el incremento del valor de la empresa.  Grupo Insur, tiene como política de retribución al accionista destinar a dividendos aproximadamente el 45% del beneficio consolidado y durante los últimos 30 años, con excepción del ejercicio 2011, hemos repartido dividendos. Muy pocas empresas y no sólo de nuestro sector pueden presumir también de esto. Con cargo a los resultados de 2018 repartimos 4,6 MM €, a razón de 27 céntimos por acción, lo que significa una rentabilidad por dividendos del 2,8%.

Por otro lado, estamos aumentando en gran medida el valor de la empresa y así el NAV de Insur ha aumentado  un 17% desde 2016.

 Actualmente cotizamos con un descuento vs NAV del 43%.

En definitiva, ofrecemos al inversor una inversión segura, con una rentabilidad razonable a largo plazo y una oportunidad de importantes revalorizaciones en el corto plazo.

Gracias a usted por su interés en nuestra compañía.

En los últimos resultados presentados en julio de este año la cifra de negocio por actividad fue la siguiente:

Promoción: 39%

Patrimonial: 14%

Construcción: 42%

Gestión 5%

El sector inmobiliario es un sector cíclico. Nuestra ventaja consiste en que nuestro modelo de negocio combina el área patrimonial, más estable y capaz de generar recursos de una manera recurrente, con el área de promoción, más influenciada por el ciclo y capaz de generar mayores rentabilidades.

En los últimos años estamos viviendo en la parte alcista del ciclo, de ahí que el porcentaje de ingresos procedentes de promoción y construcción (que están directamente relacionados) sea superior a los del área patrimonial. Sin embargo, en las fases más bajistas del ciclo donde la actividad de promoción se ralentiza, la actividad patrimonial que es menos dependiente del ciclo cobra más protagonismo.

Rodrigo, la inestabilidad política afecta a toda la economía, desincentivando el consumo y la inversión

Para la mayoría de las personas la compra de la vivienda  es la inversión más importante que va a realizar en su vida. En esta decisión influyen numerosas variables, tener un empleo estable, la seguridad jurídica, la fiscalidad, etc. Cuanto mayor sea la estabilidad política, más se favorece el entorno para que las personas consuman y tomen la decisión de adquirir una vivienda. Lo mismo ocurre en nuestra área patrimonial; la estabilidad política favorece la inversión, estimulando la actividad económica y la creación de empresas, favoreciendo así la demanda de espacios para el desarrollo de la actividad empresarial.

Hola Ana,

En Grupo Insur tenemos una política tradicional de destinar a dividendos aproximadamente el 45% del beneficio consolidado. Es una política muy alineada con los accionistas. Incluso en los años de crisis hemos obtenido resultados positivos y hemos repartido dividendos y así durante los últimos 30 años, con excepción del ejercicio 2011, en todos hemos repartido dividendos, hecho éste insólito en un sector como el nuestro. Con cargo a los resultados de 2018 se repartieron 4,6 MM €, lo que significa una rentabilidad por dividendos del 2,8%.

Puede decirse por tanto que Grupo Insur tiene una política constante de dividendos que implica un pay-out aproximado del 45% del beneficio consolidado.

Buenos días Bolsero100%,

La actividad que tiene un mayor margen es la de promoción. Los menores márgenes los obtenemos en nuestras actividades de gestión y construcción.

Buenos días inversor52,

Estamos muy satisfechos con el desempeño de nuestro plan estratégico, que abarca hasta 2020.

De manera resumida, hemos relanzado nuestra actividad de promoción, apoyándonos en una estrategia de crecimiento compartido con socios inversores, en los que nosotros participamos al 50% en el capital de las Jvs que desarrollan los proyectos pero a las que prestamos íntegramente  los servicios de gestión, comercialización y construcción, con la correspondiente contraprestación.

En nuestra actividad patrimonial, desde unos niveles de ocupación, coyunturalmente muy bajos, hemos afrontado una estrategia de diversificación de clientes, productos y geográfica, con muy buenos resultados, alcanzando un nivel de ocupación en julio de 2019 del 86,1% y una renta anualizada de los contratos en vigor  de 17 MM €.

Corporativamente hemos llevado a cabo una restructuración societaria para separar las dos actividades fundamentales que realizamos, promoción y gestión patrimonial, bajo dos filiales cien por cien dependientes de la matriz cotizada, convirtiendo a ésta en una holding. Todo ello en pro de una mejor gestión, asignación de recursos, y como palanca de crecimiento para el futuro.

 Y financieramente, hemos diversificado nuestras fuentes de financiación con la suscripción de los programas de pagarés MARF y hemos reforzado nuestra estructura financiera y reducido costes con la reciente firma de un préstamo sindicado.

Todo ello sin alterar nuestra cultura, estrategia de largo plazo y modelo de negocio, consistente en la combinación de ambas actividades, promoción y gestión patrimonial, de manera armónica, en unas proporciones equilibradas entre ambas, con unos niveles de endeudamiento sostenibles, retroalimentando en el largo plazo, la generación de importantes flujos de caja de la actividad de promoción con la recurrencia de los ingresos de la actividad patrimonial, y ello como palanca de un crecimiento a largo plazo y de retribución sostenible al accionista.

Gracias por su pregunta Alex005,

Grupo Insur se fundó en 1945 en Sevilla, por lo que tradicionalmente hemos desarrollado nuestra actividad principalmente en este área. Sin embargo, con el paso de los años, el Grupo fue ampliando sus actividades a otras zonas de Andalucía y a Madrid (desde el 2007). Recientemente también hemos iniciado actividades en Cáceres y Granada.

Grupo Insur considera que el negocio promotor requiere un importantísimo conocimiento local y por ello, nuestra prioridad nunca ha sido crecer territorialmente por crecer, sino hacerlo en aquellos territorios que conocemos y donde veamos oportunidad de crear valor para nuestros accionistas.

Actualmente tenemos actividad en Andalucía Occidental (Sevilla, Cádiz, Córdoba, Huelva), Andalucía Oriental (Málaga - Costa del Sol y Granada), Madrid y Cáceres.

Es importante aquí resaltar también que uno de los objetivos de nuestro plan estratégico consiste en aumentar nuestro foco de actividad en Madrid, para diversificar nuestras actividades , objetivo que estamos consiguiendo gracias a nuestro proyecto del parque empresarial Río 55 y varias promociones en San Sebastián de los Reyes, Boadilla del Monte, Valdemoro y Villaviciosa de Odón entre otras.

No, no nos hemos planteado implantarnos fuera de España. Como he comentado anteriormente, el sector inmobiliario tiene muchas particularidades locales, nosotros tenemos un equipo con mucha experiencia en las zonas en las que operamos y esa es una de nuestras fortalezas. De momento puedo decirle que en los objetivos de nuestro plan estratégico está aumentar nuestra presencia en Madrid, aunque si surge alguna oportunidad en otras regiones siempre las estudiaremos. Pero solo si la operación creara valor para nuestros accionistas podríamos plantearnos algo.

Estimado Diego,

Respecto al descuento al que cotizamos, como decía anteriormente, no creemos que esté justificado. Una de las prioridades de nuestro plan consiste en dar a conocer la compañía y explicar mejor nuestro modelo, distinto y alternativo a los que hoy cotizan en bolsa. Hemos ampliado cobertura, aumentado la liquidez a través de la venta de autocartera, mejorado y ampliado la información que se da al mercado… Confiamos en que estas acciones junto a nuestro buen desempeño en el negocio hagan que aparezcamos cada vez más en el radar de los inversores que confían en Grupo Insur como una oportunidad de inversión.

Me alegro de que me pregunte por estas promociones. En general decirle que el nivel de comercialización de nuestras promociones a la fecha es absolutamente satisfactorio, en niveles nunca conocidos en esta compañía, ni siquiera en los mejores momentos del anterior ciclo.

Sobre nuestra promoción de Córdoba llevamos un grado de comercialización del 65% y esperamos alcanzar un 79% con ocasión de la entrega de la promoción a finales del ejercicio, un 10% por debajo de lo previsto en su plan de negocio.

En relación con nuestras promociones en Málaga, Residencial Plaza del Teatro, en el centro de la ciudad, lleva un grado de comercialización del 89% de las viviendas, un 19% por encima de nuestro plan de negocio. Sobre los locales comerciales de esta promoción, todavía no hemos procedido a cerrar ningún acuerdo de comercialización en alquiler  en pro de maximizar la rentabilidad de los mismos una vez se visualice la bondad y transformación del entorno del mismo.

En  Altos del Retiro 2ª F, Churriana, llevamos un grado de comercialización del 37%, estando prevista la entrega de esta promoción entre el 2T y 3T de 2020. Como ocurrió en la primera fase, el ritmo de comercialización se ha acelerado con ocasión del avance de la construcción. Estamos convencidos que esta promoción concluirá según lo previsto en el plan de negocio, amparado ello en la escasa oferta de viviendas unifamiliares en Málaga capital y la extraordinaria relación calidad precio de nuestras viviendas.

En Marbella, en Elements de Altos de los Monteros, nuestro grado de comercialización alcanza un 43% frente a 70% previsto en el plan de negocio. Este desfase se justifica en el incremento de la oferta de promociones en la Costa del Sol (muchas de ellas en comercialización y con poco viso de ejecución), así como en el retraso que sufrimos con ocasión de unas incidencias constructivas en el terreno. Hemos tomado medidas para acelerar los ritmos de venta de esta actuación y, convencidos de la eficacia de las mismas, acabamos de lanzar la segunda fase de esta actuación, de otras 50 viviendas.

En relación al hotel de Los Remedios, puedo asegurarle que nuestros equipos analizan detalladamente cada una de las inversiones que realizamos y que desde luego no se aprueba ninguna operación que no tenga el retorno que consideramos óptimo y por supuesto que no cree valor para nuestros accionistas.

En esta operación estimamos una rentabilidad para el activo, una vez incrementado el valor del mismo en la inversión del capex, absolutamente comparable con las del mercado. La renta contratada sobre el mismo tiene además una componente variable, adicional a la renta mínima fija, que nos permitirá  alcanzar una mayor rentabilidad. Todo ello además amparado en la ubicación del nuevo hotel, en un entorno donde no existe ninguna oferta comparable ni en calidad ni en tamaño. Para mayor abundamiento, esta inversión tiene  además una componente adicional de diversificación de la actividad patrimonial del grupo, ya que supone una apuesta por el uso hotelero en una plaza en franco crecimiento turístico. Este uso hotelero además complementa y mejora la oferta ofrecida por el grupo en el complejo inmobiliario donde se inserta el activo.

 Y finalmente, por lo que supone de enseñanza para operar en nuestro sector, yo le recomendaría el libro titulado “El hombre que cambió su casa por un tulipán”, de Fernando Trías de Bes.

Buenos días Marcos,

Los tipos de interés bajos tienen un triple efecto positivo para las compañías inmobiliarias: i) reduce los gastos financieros, mejorando la cuenta de resultados ii) aumenta el valor de los activos inmobiliarios y iii) aumenta la demanda de crédito para la compra de vivienda.

Ahora bien, un entorno de bajos tipos de interés durante un período prolongado de tiempo  sugiere que algo no va bien en la economía y que por eso tiene que ser ayudada por una política expansiva del banco central correspondiente.

Dicho esto, le contesto a su segunda pregunta diciéndole que nada parece indicar que estemos frente a una nueva burbuja, al menos en el  segmento residencial. El incremento de precios desde el inicio de la recuperación ha sido muy heterogéneo, destacando las mayores subidas en Madrid, Barcelona y principales zonas costera, aunque todavía  inferiores en un 15% a los registrados en el anterior ciclo expansivo, pero a nivel general, los precios han subido muy moderadamente, estando todavía un 25% por debajo del pico anterior. Y no creemos que vaya a producirse una corrección de los precios porque, a diferencia del anterior ciclo, no hay exceso de oferta. El nivel de producción acumulado de viviendas desde 2015, año en que se inició la recuperación es de 400.000 unidades,  la mitad de lo que se producía en los años picos del anterior ciclo (800.000 unidades en 2006). 

En lo que se refiere al mercado de inversión si ha habido una importante compresión de las yields como consecuencia de la reducción de la prima de riesgo derivada de la política del BCE.

Aunque es cierto que  entorno de tipos bajos animan la demanda de crédito, tanto para la compra de viviendas como para el desarrollo de actividades inmobiliarias, lo cierto es que el sistema financiero está teniendo un comportamiento muy racional y ortodoxo (a diferencia de lo que ocurrió en el anterior ciclo) y como consecuencia de ello no vemos desequilibrios entre oferta y demanda.

No veo, en definitivo, riesgos de una nueva burbuja inmobiliaria.

Estimada Clara,

No comparto su opinión, ya que los costes de financiación a las empresas llevan varios años reduciéndose.

Nuestra principal fuente de financiación es la bancaria (préstamos hipotecarios sobre inversiones inmobiliarias y los préstamos promotores).

En este punto me gustaría señalar que en julio de 2019 la compañía ha formalizado un préstamo sindicado de 110 Millones de € con garantía hipotecaria sobre parte de sus activos destinados a arrendamiento (inversiones inmobiliarias). El préstamo, se configura en dos tramos, el primero, dispuesto en el día de su formalización, por importe de 100 millones de € para la cancelación de préstamos bancarios bilaterales que se encontraban en su mayoría garantizados con hipoteca sobre los activos dados en garantía en esta nueva financiación y un segundo tramo, por importe de 10 millones de €, que se dispondrá en los próximos meses para financiar la inversión (capex) de transformación de un edificio de 7.200 m2 en Sevilla capital desde el uso actual de oficinas a uso hotelero. Esta operación refuerza nuestra estructura financiera, reduce costes, facilita la financiación para el citado capex y libera recursos para el crecimiento del grupo.

Además, con el objetivo de diversificar las fuentes de circulante, la compañía cuenta con un programa de pagarés MARF. En  julio de 2019 se incorporó el  “Programa de Emisión de Pagarés INSUR 2019”, con un saldo vivo máximo de 50 Millones de € que sustituye al anterior que tenía un saldo vivo máximo de 35 Millones de €.

Buenos días León,

La mayoría de las previsiones apuntan a una ralentización de la economía española y esto puede afectar lógicamente al sector inmobiliario, aunque no creemos que tenga mucha profundidad.

En relación a los precios, es importante señalar sus evoluciones son muy dispares según los ámbitos geográficos, pero creemos que todavía hay recorrido al alza, especialmente en las zonas que han tenido un menor crecimiento, aunque de menor intensidad que en ejercicios anteriores y con una tendencia clara a la estabilización. Todo parece apuntar a que el mercado será más sostenible en el futuro, al igual que lo va a ser la economía española. Nuestro patrón de crecimiento es hoy en día más sostenible y saludable y nosotros desde luego nos sentimos más cómodos con esta forma de crecimiento.